Anul 2023 a fost unul prudent atât din partea chiriașilor, cât și a proprietarilor pe piața de spații logistice și industriale din România, consemnând o încetinire a construcției de noi spații comparativ cu 2022, consideră reprezentanții agențiilor de consultanță imobiliară.  

În ceea ce privește cererea, în perioada ianuarie-septembrie 2023 au fost închiriate spații industriale și logistice ce au totalizat 716.000 metri pătrați, cu 22% sub nivelul din aceeași perioadă a anului trecut.

Consultanții Cushman&Wakefield Echinox estimează că până la finalul anului, cererea va atinge un million de metri pătrați, în linie cu media ultimilor 3 ani.

În același timp, Viorel Opaiț, regional business development director în cadrul iO Partners transmite că, în ceea ce privește chiriașii, la nivel general, pe fondul venitului disponibil mai mic al populației, s-a observat reducerea volumelor vândute în zona de retail. Deși valoric cifrele sunt mai mari, creșterea vine din prețuri mai mari/inflație, nu din volume, cu impact în utilizarea spațiilor deja existente.

„După vârfurile din pandemie și post-pandemie acum se observă un grad mai mic de utilizare a spațiilor existente și chiar cazuri de subînchirieri de spațiu existent. Din acest motiv au lipsit tranzacțiile mari cu care ne-au obișnuit retailerii în ultimii ani. Chiriile au crescut cu 25-30% sau chiar mai mult în ultimele 18 luni, iar trendul este în continuare crescător, România fiind la acest moment chiar și în aceste condiții piață cu cele mai mici chirii în CEE pentru proiecte noi.

Chiriașii mici și medii pot găsi spații noi în piață, dar se vor confrunta cu costuri semnificativ mai mari decât s-au obișnuit, în vreme ce chiriașii mari în lipsa unor soluții existente, vor trebui să se îndrepte spre proiecte făcute la cheie, care durează mai mult și sunt mai complexe.

În zona proprietarilor, tendința de creștere a chiriilor a continuat, fiind determinată de costurile de construcție și de finanțare ridicate. Dificultatea și costurile mari de accesare de bani au dus la o scădere a livrărilor de spații noi, care s-a văzut anul acesta (38% scădere la 9 luni în 2023 vs 2022), dar care se va vedea mai pregnant în 2024 prin lipsa disponibilităților de clădiri noi”, spune Viorel Opaiț.

O altă tendința a fost reducerea proiectelor speculative și creșterea perioadelor de închiriere.

„Volumele de tranzacționare au încetinit față de recordul din 2022, piață având scădere de 22% la 9 luni versus anul trecut și ne așteptăm că tendința să se păstreze în următoarele trimestre, deoarece scăderea este mai mare în a două parte a anului unde trimestru 3 a fost pe la jumătate versus Q3 2022”, explică reprezentantul iO Partners.

La rândul său, Rodica Târcavu, Partner Industrial Agency Cushman & Wakefield Echinox, a declarat că dezvoltatorii au mizat în principal pe investiții în proiecte built-to-suit, un trend pe care aceasta îl vede de altfel în toată regiunea.

Această abordare este determinată de incertitudinile macroeconomice locale, dar și la nivel regional și global, incertitudini care determina o abordare mai conservatoare, analitică a companiilor de a-și extinde operațiunile logistice sau cele de producție.

„În primele nouă luni ale anului au fost construite proiecte noi în suprafața de 252.000 metri pătrați, iar până la sfârșitul anului estimăm încă 185.000 metri pătrați, astfel, activitatea de dezvoltare din 2023 va fi cu 46% sub nivelul din 2022, când 821.000 metri pătrați de spații au fost livrate. În același timp, aproximativ 555.000 de metri pătrați de parcuri industriale și de logistică sunt în derulare până la finalul lui 2024, din care 315.000 metri pătrați sunt deja precontractați”, mai precizează reprezentantul Cushman.

Care a fost ponderea producție vs. logistică 3pl în 2023?

În termeni de închirieri, ultimii trei ani (2021-2023) au arătat destul de similar cu valori record, cum va fi probabil la finalul lui 2023, consideră consultanții Colliers. Comparativ cu perioada pre-pandemie, nivelul de contracte de închiriere finalizate în acești trei ani a fost aproximativ dublu față de media 2017-2019.

Pe sectoare, o treime din totalul contractelor de leasing din acest an au fost semnate de companii de logistică, cu aproximativ 160.000 mp, urmate de sectorul auto, cu aproximativ 120.000 mp, spune Victor Coșconel, head of leasing office&industrial agencies Colliers România.

La fel ca în trecut, considerând majoritatea tranzacțiilor încheiate de operatorii 3PL și de companiile care au legătură, în linii mari, cu sectorul de retail, rămâne probabil ca sectorul  bunurilor de larg consum să fie responsabil pentru cea mai mare parte a cererii.

„De regulă, firmele de logistică reprezintă în jur de o treime din cerere într-un an. Producția reprezintă și jumătate față de operatorii 3PL, totuși nu prea vedem unități mari de producție să apară în piața spațiilor competitive și închiriabile pe care le măsurăm. Spre exemplu, Dacia are un depozit închiriat, dar fabrica mare este în proprietatea Renault.

Majoritatea unităților din industria grea (cu puține excepții) fac parte din această categorie astfel că ar fi greu de zis care este amploarea reală a unităților de producție în comparație cu operatorii 3PL. Intuitiv, probabil că fabricile ar ocupă o suprafață sensibil mai mare”, precizează reprezentantul Colliers.

Consultanții iO Parteners au sesizat o ușoară creștere a ponderii producției, dar care nu e dată de creșterea închirerilor cu spații de producție și mai degrabă da reducerea din zona de retail.

„De menționat că sunt multe proiecte de producție care se fac în spații proprii (de exemplu Nokian Tyres) și care nu apar în analiza aceasta. Nu putem spune prin urmare că vedem o creștere importantă pe zona de producție din păcate”, adaugă Viorel Opaiț.

Pe de cealaltă parte, Rodica Târcavu, partner industrial agency Cushman & Wakefield Echinox precizează că a observat o dinamică mai mare a producției, ponderea acesteia fiind de 30% în total spații tranzacționate. „În general, închirierile de spații de producție reprezintă în medie cam 20% din totalul tranzacționat într-un an, cu mici variații de la un an la altul, nivel relativ stabil în ultimii cinci ani”.

Perspectivele pentru 2024, un an cu multe incertitudini pentru mediul de business

În ceea ce privește perspectivele pentru 2024, Victor Coșconel, head of leasing office&industrial Agencies la Colliers spune că anul viitor va fi unul dificil de prezis întrucât există foarte multe incertitudini cu privire la economia globală.

„Dacă se materializează temerile cu privire la o recesiune mai dură în zona euro, eventuale tensiuni semnificative în piețele financiare, pe fondul dobânzilor ridicate sau o aprindere a altor conflicte armate, cu siguranță putem discuta de o încetinire mai puternică a activității, ceea ce  s-ar putea transpune și într-o activitate ușor temperată în acest domeniu al spațiilor industriale și logistice.

 De asemenea, în direcția contrară acționează tendința de relocarizare (near-shoring) a firmelor străine din diverse mari tranzacții imobiliare ale anului”, precizează consultantul Colliers.