Piața spațiilor logistice și industriale din România așteaptă livrări de 600.000 mp anul acesta și ar putea ajunge la 6,2 milioane mp la sfârșitul lui 2022. În plus, pe piață vor apărea formate noi, adaptate pentru nevoile de depozitare ale unor companii cu operațiuni logistice de dimensiuni mai reduse.

Piața de logistică, în special, a fost favorizată de actuala pandemie, care a susținut creșterea comenzilor online, iar jucătorii din domeniu sunt nevoiți să-și crească stocurile, ceea ce atrage după sine o nevoie tot mai mare de spații de depozitare.

„Ca tendințe pe care le vedem pe piața industrială și de logistică am putea să menționăm intensificarea activității de dezvoltare din partea companiilor locale, care până acum erau implicate în alte tipuri de afaceri în România. Aceste companii au văzut potențial pe acest segment și din dorința de a-și diversifica business-ul au început să investească în parcuri de logistică și industriale. Un alt trend pe care îl vedem este legat de apariția dezvoltatorilor de spații care să adreseze cereri de dimensiuni mai mici, de până în 1.500 metri pătrați, un segment neacoperit de oferta modernă existentă pe piață”, spune Andrei Brînzea , Partner, Industrial | Logistics & Land Agency Cushman & Wakefield Echinox.

De altfel, se pare că faptul că piața de profil a devenit foarte tentantă, i-a determinat pe unii, precum Globalworth, cel mai mare proprietar de birouri, să intre și pe această piață cu câțiva ani în urmă.

„Piața de industrial este în creștere, există un interes ridicat, e firesc ca niste mari proprietari de birouri ca Globalworth să contrabalanseze și să investească și aici. România e tentantă, dar momentan nu oferă multe proiecte. O reprofilare pe industrial de pe birouri, de exemplu, există, dar e delicat. Trebuie să cunoști foarte bine piața, de aceea nu sunt foarte multe exemple. Sunt mai mereu oameni interesați să dezvolte inclusiv spații logistice și industriale, dar de obicei sunt aleși cei tradiționali. Există deja depozite mici în orașe sau în apropierea orașelor care aparțin unor investitori mici”, afirmă Laurențiu Lazăr, Managing Partner Colliers România.

CTP se uită la noile tendințe și aduce CTFlex pe piață

Unul dintre dezvoltatorii care propun formate noi pe piață în 2022 este CTP, liderul pieței de industrial și logistică din România. Dezvoltatorul are programate investiții de peste 300 de milioane de euro pentru piața locală, care vizează în principal dezvoltarea organică a portofoliului.

„Până la finele anului, portofoliul nostru din România ar putea ajunge la 2,5 milioane mp, ceea ce înseamnă o creștere anuală de 500.000 mp. Ne concentrăm pe extinderea parcurilor din portofoliul CTP, inclusiv CTPark Bucharest West, aflat la km 23 pe Austrostrada A1, planificat să devină cel mai mare parc industrial din Europa și având deja o suprafață record de 750.000 mp. Bucureștiul se conturează tot mai clar ca un hub regional, astfel încât avem în extindere și alte proiecte: CTPark Bucharest, parcul de la km 13, dar și CTPark Bucharest North, aflat în zona Ștefănești – Afumați. În plus, continuăm să dezvoltăm și la Timișoara, Arad, Sibiu și Oradea, unde vom începe în curând dezvoltarea proiectului CTPark Oradea Cargo Terminal, conectat direct cu Aeroportul Oradea”  declară Ana Dumitrache, Country Head CTP România.

În plus, compania vine cu o noutate, pentru a satisface cererea ridicată de spații flexibile. „CTFlex, un produs nou pe care l-am denumit așa tocmai pentru a fi ușor de reținut. Sunt spații flexibile, pe care cei interesați le pot accesa în parcurile noastre din București și din țară, începând cu suprafețe de 500 mp. Dezvoltăm în total peste 70.000 mp de spații CTFlex, care pot acomoda până la 140 de companii”, explică Ana Dumitrache.

WDP, proiecte de aproape 100 milioane euro în România

Un alt mare proprietar de parcuri industriale și logistice, WDP a obținut, anul trecut, un rezultat brut din chirii de circa 48 de milioane de euro în România. Compania a finalizat, în 2021, proiecte logistice de 128.500 mp pentru care a investit 69 de milioane de euro și a început dezvoltarea a cinci noi proiecte de 122.000 mp, care vor necesita o investiție totală de 92 milioane de euro.

Compania deține 60 de terenuri dezvoltate sau în curs de dezvoltare și o suprafață totală închiriabilă în România de 1,250 milioane mp. Valoarea portofoliului românesc al companiei se cifrează la 914,5 milioane de euro, a treia din portofoliul total al companiei, aflat în Belgia, Olanda, România, Franța, Luxemburg și Germania și reprezintă 16% din portofoliul total, evaluat la 5,9 miliarde euro.

Potrivit raportului de piață pentru 2021, WDP dezvoltă în prezent pe piața românească, cinci depozite, în Buzău, 3.750 mp pentru Metro, care va fi gata în trimestrul II al acestui an, în Roman, 12.000 mp pentru Profi, care va fi gata în primul trimestru al acestui an, în Slatina, 25.000 mp pentru Pirelli, care va fi livrat în pimul trimestru al anului viitor, unul în Timișoara de 57.000 mp pentru Profi, care va fi gata în trimestrul II al acestui an și un depozit la Călan, de 25.000 mp, complet închiriat.

Globalworth, cel mai mare proprietar de birouri, e activ și pe piața industrială și logistică

La finalul anului 2021, Globalworth deținea o suprafață închiriabilă de spații logistice și industriale de 261.000 mp, cu un grad de ocupare de peste 95%. În momentul acesta, compania are în dezvoltare 5 proiecte localizate în București, Constanța, Timișoara și Pitești, proiecte care vor adaugă portofoliului aproximativ 99.000 metri pătrați.

„Considerând proiectele care urmează a fi implementate, precum și achizițiile de noi proiecte pe care le avem în vedere, estimăm că până la finalul anului 2022 ne vom apropia de pragul de 400.000 metri pătrați de spații industriale și de logistică în România”, explică Mihai Zaharia, Head of Investments and Globalworth Group Capital Markets Director Globalworth.

Acum, Globalworth Industrial, sub-brandul Globalworth de logistică și industrie ușoară, are în dezvoltare 5 proiecte aflate în 4 din parcuri industriale:

• Chitila Logistics Hub II și III care la momentul livrării vor adăugă portofoliului peste 54.000 mp;
• Constanța Business Park II cu o suprafață închiriabilă de 19.000 mp;
• Timișoara Industrial Park II B3 cu o suprafață de 19.000 mp;
• Pitești Industrial Park II un proiect de tip build-to-suit cu temperatura controlată și o suprafață de 6.7000 mp.

Potrivit lui Zaharia, Globalworth are în lucru mai multe proiecte de achiziții și dezvoltări noi pe care speră să le anunțe până la finalul primului semestru. Unele dintre aceste proiecte vor consolida poziția companiei acolo unde e deja prezentă, altele vor deschide noi piețe pe zona de spații de logistică și industriale în România.

„Comparativ cu piața de birouri, piață de logistică din România oferă mai multe centre de dezvoltare. Fiind deja prezenți în zona de vest a țării cu Timișoara Industrial Park, am văzut potențialul strategic pe care zona îl oferă și am decis să ne extindem portofoliul în 2021 prin achiziționarea a două proiecte în Oradea și Arad.  O altă zona de interes este Constanța. În 2019, am început lucrările la Constanța Business Park, unul dintre cele mai mari proiecte mixed-use din România. Județul Constanța beneficiază de cea mai bună conectivitate din România din punctul de vedere al infrastructurii, cu acces rutier și feroviar facil, precum și acces la rute maritime și fluviale. Constanța Business Park va reprezenta în acest sens cea mai bună zonă pentru dezvoltarea operațiunilor lanțului de aprovizionare. Nu în ultimul rând, Bucureștiul rămâne unul dintre cei mai importanți poli logistici, motiv pentru care am început dezvoltarea în urmă cu câțiva ani a parcului Chitila Logistics Hub, proiect cu o suprafață totală de peste 77.000 mp”, spune Mihai Zaharia.

Tot pentru acest an compania are în vedere tranzacții care vor duce la creșterea prezenței sale pe zona de Nord-Vest a Capitalei, cât și adăugarea de noi proiecte în alte zone limitrofe ale Bucureștiului.

„Având în vedere evoluția pieței de logistică în 2021 și începutul lui 2022 și faptul că gradul de neocupare a rămas sub 10%, ne așteptăm că suprafața de spații logistice / industriale să crească cu aproximativ 600.000 mp până la finalul anului. Totuși, creșterea costurilor de construcție, precum și competiția din piață vor duce la scăderea numărului de dezvoltări speculative în 2022”, conchide Zaharia.

Riscuri și temeri pe piață

Și puțini par tulburați de recentele mișcări de pe piața globală. Totuși, prețul materialelor de construcții și al energiei au explodat, și vor îngreuna afacerile, mai ales că analiștii estimează încă o scumpire a energiei după 1 aprilie, iar situația din Ucraina, un furnizor de materii prime în diverse domenii, nu e deloc fericită.

Una dintre excepțiile despre care vorbeam este dezvoltatorul local Urbano Parks din Cluj Napoca. Clujenii au amânat din diferite motive dezvoltarea unui al doilea parc industrial pe 10 hectare deținute în Turda și analizează posibilitatea extinderii în țară însă pe termen mediu sau lung.

Cu privire la riscuri, Daniel Paraschiv, co-fondator al Urbano Parks, spune că au crescut costurile cu materialele de construcții, iar chiriile mai degrabă stagnează.

În plus, potrivit acestuia, deși yieldurile de tranzacționare au mai scăzut, nu suntem, cel puțin momentan, aproape de Polonia, Cehia sau Ungaria. Paraschiv crede că strategia marilor dezvoltatori diferă de a celor cu abordare antreprenorială, deoarece ei pot susține un grad de neocupare mai mare.

„Vom extinde parcul industrial din Cluj Napoca începând cu T3 cu 30.000 mp, avem deja 25.500 mp construiți și închiriați. Din ce observ e apetit de dezvoltare un pic mai mare decât cel de cerere pe piață. Problema e că pierdem în continuare proiecte mari în favoarea Ungariei și Poloniei, iar diferența o vor face proiectele foarte mari. Dar faptul că nu suntem în spațiul Schenghen ne afectează în continuare”, susține Daniel Paraschiv.

În opinia lui acestuia, România mai are câțiva ani de creștere susținută pe piața industrială și logistică, iar Urbano Parks are toate motivele să fie optimist, mai ales că a încheiat anul cu zero spații neocupate.

Andrei Brînzea de la Cushman&Wakefield Echinox vorbește și despre un risc de creștere a chiriilor, care, dacă cererea se păstrează, va avantaja dezvoltatorii, însă, în egală măsură poate reduce cererea. „La fel ca toate sectoarele imobiliare, și pe piața industrială și de logistică există presiunea creșterii costului materialelor de construcții și implicit al construcțiilor, care coroborat cu majorarea prețului terenurilor, va împinge dezvoltatorii să majoreze chiriile pentru ca investițiile acestora să fie profitabile.”

Global Vision țintește și orașe mici

Dezvoltatorul local Global Vision are ca proiect fanion Constanța Business Park, dar compania s-a extins în aproape toată țara. „În primul trimestru al acestui an, vom livra aproximativ 80.000 mp în cele 4 parcuri logistice și industriale pe care le dezvoltăm în momentul de față împreuna cu partenerii noștri de la Globalworth, iar planurile de dezvoltare până la finalul anului 2022 urmează să suplimenteze portofoliul cu cel puțin 35.000 mp, prin proiecte aflate în stadiu final de negociere”, arată Șerban Juverdeanu, Head of Development Global Vision.

În ceea ce privește potențialul de dezvoltare la nivel local pentru anii următori, compania e discuții finale pentru achiziționarea unei suprafețe totale de aproximativ 500.000 mp de terenuri, suprafață concentrată uniform între principalele zone strategice cu potențial de dezvoltare în sectoarele industrial și logistic ale țării.

Potrivit lui Juverdeanu, fiecare oraș cu o populație de peste 50.000 de locuitori are potențial de a acomoda spații logistice de clasa A de minimum 20.000 mp.

„Analizăm în special regiunea Moldova, necesitatea construirii unor centre logistice de clasa A devenind o realitate în această zonă pentru următorii ani, în baza interesului în creștere din partea unor operatori logistici de tip 3PL, precum și al unor retaileri din sectorul FMCG. Ne gândim să urmărim rețeta Constanța Business Park și în această regiune, unde premisele noastre au ținut cont de un număr limitat de factori de risc, având în vedere cererea existentă și estimată, precum și resursă umană existentă”, susține Juverdeanu.

„Avantajul stilului nostru de dezvoltare îl reprezintă faptul că, având proprietăți de mari dimensiuni în locații cheie, cu posibilitatea achizițiilor și alipirii unor terenuri adiacente la proiectul existent, putem acomoda așteptările de expansiune pe termen lung (chiar și de până la 5-10 ani) ale chiriașilor noștri, flexibilitatea în abordarea aspectelor comerciale fiind unul dintre atuurile ce caracterizează colaborările noastre. De exemplu, Constanța Business Park are o suprafață compactă de 100 hectare”, punctează acesta.

Spre deosebire de CTP, WDP sau Globalworth, Global Vision nu pare tentat să cumpere proiecte ale competitorilor, ci lansază și dezvoltă proiecte proprii.

„În acest an, vom lansa noi concepte de proiecte logistice și industriale și vom iniția procese de dezvoltare pentru alte parcuri de profil, în apropierea unor orașe secundare, că urmare a securizării unor clienți ce provin din respectivele zone. Prin cerințele lor clare și oportunitățile identificate ulterior, abordăm o strategie de acomodare a construcției respectivelor unități de tip built to suit în cadrul unor proprietăți mulți-tenant. Aceste proiecte au fost impulsionate și de materializarea unor planuri de dezvoltare ale infrastructurii rutiere, accesibilitatea fiind unul dintre factorii principali ce stă la baza alegerii pentru înființarea unui centru regional de către potențialii chiriași ai unui astfel de amplasament”, crede Juverdeanu.

Piața dezvoltărilor din sectorul industrial și logistic este extrem de dinamică, livrările de la an la an, începând din anul 2015, încadrându-se într-o medie de 450.000-500.000 mp (dezvoltări cu scopul închirierii, dar și proiecte private de tipul built to own). Volumul total a depășit deja pragul de 5,3 milioane de mp conform rapoartelor agențiilor de profil, iar estimările indică faptul că în următorii ani media livrărilor se va menține, ceea ce înseamnă că până la finalul anului 2023, volumul va depăși pragul de 6 milioane de mp.