Piața spațiilor logistice din Europa Centrală și de Est se menține solidă, dar evoluțiile recente arată diferențe semnificative între cele trei piețe analizate: România, Bulgaria și Ungaria.

În timp ce România și Bulgaria continuă să atragă investitori prin stabilitate și performanță, Ungaria traversează o etapă de ajustare, cu o rată de neocupare în creștere.

Gradul de ocupare: stabilitate în România, performanță în Bulgaria, ajustare în Ungaria

În România, gradul de ocupare a spațiilor industriale rămâne constant, oscilând între 4% și 6% în ultimii ani.

Potrivit lui Andrei Bentea, Head of Industrial iO Partners, „nu ne așteptăm la schimbări semnificative în perioada următoare, ci mai degrabă la ușoare fluctuații, relaționate cu livrările de spații noi.”

Estimările pentru 2026 și 2027 indică o menținere a acestui echilibru, susținut de o cerere robustă și o dezvoltare controlată.

Bulgaria se remarcă printr-un grad de neocupare extrem de redus, de doar 1,76% în T2 2025, în scădere față de 2,5% în anul precedent.

Rudolf Crețu, Consultant Industrial Agency  Cushman & Wakefield Echinox, subliniază că „piața spațiilor logistice din Europa Centrală și de Est se menține solidă și echilibrată, dacă privim din perspectiva cererii și a ofertei.” El adaugă că Bulgaria a atins un minim istoric, în timp ce România se menține în jurul valorii de 5,6%.

În contrast, Ungaria înregistrează o creștere semnificativă a ratei de neocupare, de la 8,5% în 2024 la 12,5% în 2025. Potrivit lui Crețu, această evoluție reflectă o perioadă de ajustare, cu perspective de stabilizare până în 2027.

Victor Coșconel, Partner și Head of Office 360 & Industrial & Logistics la Colliers România, confirmă această tendință: „Budapesta a înregistrat o creștere semnificativă în ultimii ani, depășind 13% la mijlocul acestui an.”

Ce influențează gradul de ocupare și cum se conturează tendințele regionale

Diferențele regionale sunt influențate de mai mulți factori. Cererea din partea segmentelor de producție, logistică și comerț, atât clasic, cât și online joacă un rol esențial. În plus, infrastructura de transport rămâne un element-cheie, mai ales în România și Bulgaria. „Dezvoltarea infrastructurii este primordială”, afirmă Bentea, care atrage atenția și asupra presiunii pentru conformarea cu standardele ESG și cererea tot mai mare pentru clădiri verzi.

Pe fondul unui context economic incert, cu inflație ridicată și costuri de finanțare în continuare mari, piața logistică se adaptează. Victor Coșconel observă că „nu vedem factori care să favorizeze semnificativ scăderea gradului de ocupare, dacă privim piața internă ca pe un sistem relativ autonom.” El explică faptul că majoritatea proiectelor sunt construite pentru un chiriaș specific, iar contractele de închiriere sunt pe termen lung, ceea ce contribuie la stabilitatea pieței.

Totodată, România câștigă teren în preferințele companiilor care caută locații pentru hub-uri regionale de distribuție. „România a urcat semnificativ în preferințele companiilor care caută apropierea de consumatorul final, un aspect care ajută la menținerea echilibrului pieței”, adaugă reprezentantul Colliers.

Pe lângă cererea constantă, reducerea dezvoltărilor speculative contribuie la menținerea unui grad ridicat de ocupare. „Proiectele construite doar în condițiile existenței unui contract de pre-închiriere contribuie la echilibrul pieței”, explică Rudolf Crețu, care remarcă și faptul că spațiile dezvoltate speculativ sunt ocupate rapid.

Pe plan macroeconomic, impredictibilitatea rămâne principalul obstacol. „Evoluția TVA, inflația, consumul și eventuale noi taxe pot influența planurile investitorilor și chiriașilor”, avertizează Bentea. El menționează și creșterea costurilor la energie, dificultățile legate de forța de muncă, precum și durata mare a procedurilor administrative, care pot întârzia livrarea proiectelor.

Cu toate acestea, oportunitățile sunt consistente. Extinderea rețelei de autostrăzi A7 în Moldova, drumul expres Pitești-Craiova, A8 în centru și A0 în jurul Bucureștiului  deschide noi zone pentru investiții. Intrarea României în spațiul Schengen și anticipata reconstrucție a Ucrainei sunt alte elemente care pot stimula piața logistică regională.

„România are șanse reale să devină un hub regional pentru Europa Centrală și de Est, sau chiar pentru întreaga Europă, dacă va asigura un climat mai stabil din punct de vedere legislativ, economic și fiscal”, concluzionează Victor Coșconel, Colliers. 

Rudolf Crețu completează: „Piața oferă oportunități solide pentru dezvoltatori și investitori datorită randamentelor atractive, cererii constante din partea operatorilor din e-commerce și retail, dar și relocărilor mai aproape de piețele de consum.”