Pe o piață în care consumul privat a crescut exponențial în ultimii ani, iar retailerii s-au extins puternic, sectorul local de spații logistice a devenit ”vedeta” industriei imobiliare, investitorii din acest domeniu apăsând pedala de accelerație pe expansiune, fie prin construcția unor noi spații, fie prin achiziții. Mai mult, în ultima perioadă, acest sector a intrat și pe radarul unor investitori care și-au construit afaceri în alte domenii, dar care vor acum să-și diversifice portofoliul prin extinderea în logistică. Care este rentabilitatea investițiilor imobiliare în acest domeniu și în ce direcție ar urma piața locală de logistică să meargă în 2020, un an în care orice evoluție pare că stă sub semnul pandemiei de coronavirus?

Randamentul investițional (yield) al sectorului de logistică și spații industriale s-a ridicat anul trecut la circa 8-8,25%, potrivit datelor transmise revistei Intermodal & Logistics de companiile de consultanță imobiliară. De altfel, aceste cifre arată că, în ciuda lacunelor evidente pe care île avem la capitolul infrastructură de transport, potențialul României în acest domeniu este încă departe de a se fi epuizat, cel puțin din perspectivă regională.

”Față de țări precum Polonia, unde randamentul investițional prime se situează în jurul valorii de 5,25%, Cehia – 4,75% sau Ungaria – 7%, România are cel mai atractiv randament. Calitatea proprietăților livrate în ultimii ani pe plan local este similară, rata de neocupare este relativă scăzută, diferența constă în nivelul de dezvoltare a infrastructurii”, spune Mihai Berbece, senior industrial consultant în cadrul companiei de consultanță imobiliară Avison&Young. El estimează că în cursul anului 2020, tendința de compresie a randamentului investițional pentru proprietăți industriale și logistice va continua pe plan local, în linie cu trendul înregistrat la nivelul Europei Centrale și de Est.

De altfel, în prezent, un nivel indicativ al amortizării investiției în construcția unui depozit pe plan local este de 12 ani, dacă se iau în calcul condițiile actuale de piață (preț de construcție, costuri de închiriere, dar și un grad de ocupare de 100%), potrivit datelor furnizate de compania de consultanță imobiliară Colliers International Romania. Durata de amortizare este doar cu puțin mai mare față de cea înregistrată pe piața de birouri – în jurul a zece ani. În aceste condiții, spațiile de depozitare au început să atragă atenția unor dezvoltatori care anterior erau prezenți, spre exemplu, doar pe piața de rezidențial sau de birouri.

Pe de altă parte, pentru spațiile de producție, amortizarea se face într-o perioadă mai lungă, ca urmare a costurilor mult mai ridicate ce țin de dotările speciale cerute de către clienți, cum ar fi instalarea unor poduri rulante, capacitatea portantă mult mai mare a pardoselii, care să suporte astfel greutatea echipamentelor speciale folosite în procesul de producție etc.

„În clipa de față, are poate mai mult sens să cumperi un depozit decât să îl dezvolți, dar reversul este că nu sunt atât de multe produse disponibile pe piață. Altfel, randamentul dezvoltatorului de spații industriale și logistice este ceva mai mic decât cel al unuia de birouri, dar cu mult mai redus decât cel potențial pentru sectorul rezidențial (unde și riscurile sunt, însă, mari). Cu toate acestea, sectorul este unul strategic, cu perspective foarte luminoase pe termen mai lung, astfel că mulți investitori/dezvoltatori nu se uită doar la profiturile pe termen mai scurt – dovadă că vedem jucători din alte sectoare imobiliare făcându-și intrarea prin achiziții sau dezvoltări (Globalworth sau Dedeman, de exemplu)”, spune Laurențiu Duică, Partner & Head of Industrial Agency în cadrul Colliers International Romania.

Noi investiții

Astfel, cea mai mare companie anterprenorială de pe plan local, Dedeman, deținută de frații Pavăl, a anunțat anul trecut că va dezvolta în zona Chitila-Buftea de lângă București un parc logistic, în asociere cu firma Element Industrial, controlată de Ionuț Dumitrescu, un om de afaceri roman cunoscut pentru investițiile în zona imobiliară. Mutarea fraților Pavăl a venit în contextul în care anterior, aceștia intraseră și în alt sector al imobiliarelor, office, prin achiziția proiectelor de birouri The Bridge din București, respective The Office din Cluj-Napoca.

O altă companie românească cu apetit ridicat de extindere pe piața logistică este Global Vision, controlată de anteprenorul Sorin Preda, care a semnat încă de anul trecut un parteneriat cu Globalworth, unul dintre cei mai mari investitori imobiliari din România și cel mai mare jucător pe piața locală de birouri. De altfel, Global Vision a dezvoltat și are în dezvoltare pe plan local peste 1,5 milioane de metri pătrați de spații logistice și industriale. Printre proiectele pe care compania le-a demarat anul trecut se numără Chitila Logistics Park, lângă București, precum și Constanța Business Park, un proiect mixt de mari dimensiuni, a cărui ancoră va fi reprezentată de unități logistice și industriale. Anul acesta, compania are în plan să lanseze și un proiect logistic boutique în apropierea Aeroportului Otopeni, destinat în special operațiunilor logistice aeroportuare.

Locația este în continuare unul dintre criteriile esențiale care determină analiza de oportunitate a unei investiții în spații logistice și, ulterior, decizia de dezvoltare, însă în același timp infrastructura, implicit gradul de conectivitate și accesibilitate al unui proiect, rămân factori importanți pentru Global Vision.

”Un spațiu favorabil înseamnă că va reduce costurile de transport pentru potențialii chiriași și va îmbunătăți procesul logistic pentru business-urile care vor căuta variante mai eficiente de depozitare și distribuție. Totodată, decizia de dezvoltare a unui parc industrial depinde și de modul în care se integrează în obiectivele locale de creștere”, spune Șerban Juverdeanu, Head of Development Global Vision.

Acesta adaugă că, pentru moment, costurile de dezvoltare a unui spațiu logistic sunt în creștere, istoria recentă și prezentă demonstrând că pot exista variații semnificative, în funcție și de momentele de recesiune sau de diversele blocaje apărute. ”Rămâne de văzut cum vor evolua lucrurile”, explică Șerban Juverdeanu.