Piaţa spaţiilor industriale și logistice și-a păstrat și în 2021 efervescenţa și dinamismul din anii anteriori, dezvoltatorii fiind încurajaţi să continue investiţiile și în acest an. Cu toate acestea, piaţa nu este scutită de probleme, una dintre acestea ţinând de impactul creșterii galopante a preţurilor materialelor de construcţii. Pentru unele categorii de materiale, preţurile sunt chiar și cu 40% mai mari, iar perspectivele de revenire la normal sunt relativ reduse.

Cât de tare se resimte impactul creșterii preţurilor materialelor de construcţii pe piaţa de spaţii logistice și industriale și care sunt perspectivele pentru chiriași, am analizat alături de specialiști în domeniu.

„Un răspuns clar privind creșterea preţului de construcţie este dificil de dat deoarece ecuaţia dezvoltării are mai multe variabile interconectate: cost de dezvoltare – teren, construcţie, alte costuri, yield on cost (randament intern) – depinde de așteptările dezvoltatorilor, cost de finanţare, yield de piaţă – dat de tranzacţii și chirii”, spune Viorel Opaiţ, Business Development Director JLL Romania.

Potrivit acestuia, dacă pornim de ideea că preţul de construcţie crește, deci costul de dezvoltare e în urcare, impactul va fi pe restul variabilelor. Din punctul de vedere al dezvoltatorului, transferarea acestor costuri în chirii este cel mai bun lucru, dar nu neapărat posibil în condiţii de piaţă, cel puţin, nu integral.

“Realitatea este că cel mai probabil va fi un mix de ajustări: poate fi o ajustare în yield on cost – de exemplu sunt dezvoltatori care au atras sume mari de bani la costuri mici (vezi CTP cu obligaţiuni green) și au potenţial o marjă mai mare, ajustare în yielduri – deși un yield prime la industrial este 7,5-7,75%, au existat oferte mai agresive de atât, care însă nu s-au concluzionat. Asta îmi spune că în mod normal putem vedea o compresie de yield, care să compenseze din diferenţa de cost, o ajustare ușoară în chirii – pe anumite pieţe, de exemplu, în Cluj și Timișoara, avem chirii ușor mai mari faţă de acum 2-3 ani.” – Viorel Opaiţ, Business Development Director, JLL Romania.

Și Emilian Podaru, Head of Industrial & Logistics în cadrul companiei de consultanţă imobiliară Crosspoint Real Estate crede că chiriile sunt sub presiune.

“În urma creșterilor de preţ pentru materia primă din ultimul an, estimăm un impact de 10 – 15% în costurile aferente unei dezvoltări logistice. În funcţie de specificul spaţiului, impactul poate fi semnificativ mai mare.”  Emilian Podaru, Head of Industrial & Logistics

„Există o presiune pe creșterea chiriilor spaţiilor logistice, datorită creșterilor de preţuri în zona materialelor de construcţii. În paralel și chiriașii au fost afectaţi în ultimul an, astfel încât ambele părţi implicate caută soluţii pentru a minimiza acest impact. În consecinţă, sunt posibile creșteri ale chiriilor, însă acestea vor fi minime, tocmai pentru a nu afecta dinamica pieţei”, susţine acesta.

De altfel, si Consiliul Concurenţei a demarat o amplă analiză pe piaţa materialelor de construcţii în contextul semnalelor privind creșterea preţurilor produselor, atât pe piaţa românească, dar și la nivel internaţional.

„Cu toate că, în perioada pandemiei de Covid, sectorul construcţiilor a reuşit să susţină în mare măsură economia naţională, acest domeniu se confruntă cu o creștere a preţurilor anumitor materiale pentru construcţii. În aceste condiţii, există riscul apariţiei unor disfuncţionalităţi în aprovizionarea cu materii prime pentru investiţiile în curs, iar în ceea ce priveşte noile investiţii antreprenorii ar putea avea rezerve în a se prezenta la licitaţii, putând avea dificultăţi în a întocmi oferte corecte şi competitive din cauza depășirii bugetului. De aceea, vrem să identificăm cauzele care au generat aceste evoluţii și să impunem măsuri pentru îmbunătăţirea funcţionării pieţelor” a declarat Bogdan Chiriţoiu, președintele Consiliului Concurenţei.

„În această etapă de dezvoltare a pieţei logistice locale, aceste creșteri de costuri au o influenţă mică asupra yield-urilor. Piaţă a rămas dinamică, iar principalii indicatori arată o evoluţie pozitivă în continuare”, mai spune Emilian Podaru.

De asemenea, potrivit acestuia, principalii dezvoltatori de proiecte logistice se finanţează extern în condiţii foarte bune. Băncile consideră segmentul logistic cel mai stabil din piaţă imobiliară, astfel încât nu sunt limitate finanţările. În plus, există produse de finanţare pentru proiecte verzi, cu dobânzi mai scăzute, ceea ce determină dezvoltatorii să se orienteze exclusiv către acest tip de proiecte.

„Pentru moment piaţa este stabilă, ratele de neocupare sunt foarte scăzute și majoritatea dezvoltărilor în curs sunt preînchiriate. Pe termen scurt, dinamica nu va fi afectată de creșterile de costuri. Pe termen mediu este posibil să vedem creșteri de preţuri și în zona chiriilor, dar nu cu un impact major”, crede Podaru.

O opinie ceva mai nuanţată are Sorin Preda, CEO și fondator al dezvoltatorului Global Vision: „Teoretic, influenţarea chiriilor de această creștere de costuri a materialelor de constricţii este un proces de piaţă firesc. În practică, însă, lucrurile stau diferit, pentru că în România dezvoltatorii din piaţă se împrumută la costuri diferite, iar targetul de randament al investiţiilor diferă de la organizaţie la organizaţie. Așadar, chiriile pot fi menţinute la același nivel sau chiar coborâte, urmârind de exemplu, doar obiectivul de păstrare sau creștere a cotei de piaţă”, susţine Sorin Preda.

Cererea și oferta

În ceea ce privește cererea, va continua să existe o creștere majoră din sectoarele orientate spre consumatori și, în special, din zona comerţului electronic. De menţionat și că destul de multe dintre aceste companii intenţionează să folosească România ca pe o bază de operaţiuni pentru alte economii mai mici din regiune, cum ar fi Bulgaria, Serbia și Grecia, transformând piaţa locală într-un hub regional mai mic.

În cazul ofertei disponibile, dezvoltatorii au în plan mai bine de 0,6 milioane de metri pătraţi de noi spaţii industriale și logistice în 2021, necesare atât pentru a acoperi cererea robustă, cât și pentru a înlocui un stoc semnificativ de depozite mai vechi, care nu mai respectă rigorile tehnice prezente și, uneori, nici pe cele de siguranţă. De altfel, consultanţii Colliers subliniază că dezvoltările speculative, care au fost oprite temporar în 2020 în contextul incertitudinilor din piaţă, vor fi reluate și vor conta mult mai mult – posibil chiar până la 20% din spaţiile noi, dublu faţă de cota înregistrată în 2019.

Cel mai probabil și următorii 10 ani vor aduce o creștere accelerată în industrie pentru că stocul de spaţii industriale și logistice moderne este mic comparativ cu ritmul rapid al dezvoltării economice din ultimul deceniu, la care se adaugă și creșterile așteptate. În consecinţă, ca să ne putem apropia de nivelul prezent de depozite moderne pe cap de locuitor al Poloniei ar însemna depășirea pragului de 10 milioane de metri pătraţi de spaţii industriale și logistice moderne în România, nivel care cu siguranţă poate fi atins.

Totodată, următorul deceniu va aduce și câteva tendinţe care vor avea un impact major asupra industriei, pornind de la aplicarea unor reguli de mediu mai stricte și până la grăbirea proceselor de automatizare.

Reînnoirile de contracte au reprezentat doar 16% din volumul tranzacţionat, astfel că cererea a fost determinată în primul rând de contracte noi şi de proiecte de relocare. Mai mult de 40% din tranzacţii au fost de preînchiriere, astfel că piaţa va continua să se dezvolte într-un ritm susţinut. Bucureştiul a atras aproape 60% din volumul tranzacţionat, o activitate importantă fiind observată şi în Timişoara, Piteşti (câte 10% din volumul tranzacţionat) sau Braşov (7%).

Livrările de spaţii noi în primul trimestru al acestui an au fost limitate, cea mai importantă dezvoltare finalizată fiind extinderea cu 10.000 de metri pătraţi a centrului de distribuţie al Decathlon în cadrul parcului logistic dezvoltat de WDP la intersecţia dintre autostrada Bucureşti – Ploieşti şi Centura Capitalei. În cadrul aceluiaşi proiect a fost semnată şi una dintre cele mai mari tranzacţii ale începutului de an, eMag închiriind un spaţiu de 11.000 de metri pătraţi, arată compania de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

În prezent, dezvoltatorii au în construcţie spaţii noi cu o suprafaţă cumulată de peste 450.000 de metri pătraţi. Bucureştiul rămâne cea mai activă piaţă, în jurul Capitalei fiind concentrate circa 55% din noile spaţii aflate în construcţie. Cluj- Napoca, Timişoara şi Braşov, trei dintre cele mai importante pieţe logistice regionale, alături de Craiova, unde va fi construit un nou centru logistic pentru Profi, sunt de asemenea active.

Cum arată piaţa logistică și industrială acum?

„Pe plan local nu există o piaţă dinamică de tranzacţionare a spaţiilor industriale sau logistice, în special cele de clasa A. Există cerere semnificativă pentru acest tip de produs de investment, însă randamentele foar te bune și cererea în creștere pe zona de închiriere îi determină pe dezvoltatori să păstreze proprietăţile pe termen lung. Există premisele unor tranzacţii, dar nu de valori semnificative”, continuă Emilian Podaru.

Cu toate astea, discuţia se întoarce obsesiv la creșterea preţurilor de dezvoltare, dar aceasta, deși provoacă unele îngrijorări, nu determină stoparea proiectelor.

„În funcţie de tipul de material folosit, cu ponderi mai mici sau mai mari în proiect, avem variaţii de preţ pe anumite categorii de materiale, între 15% și 70%, faţă de anul trecut. Momentan, piaţa nu este pregătită să absoarbă aceste fluctuaţii de preţ. Am avut situaţii de întârziere și chiar de lipsă a livrărilor, asociate cu o cerere de majorare a preţului contractual agreat iniţial. Din păcate, acestea sunt practici de piaţă periculoase care pot genera situaţii haotice în industrie, riscând blocarea proiectelor. Global Vision se ghidează după aceleași principii, inclusiv în situaţiile supuse unei presiuni mari. Așadar, livrăm ceea ce am promis, indiferent de provocările venite ulterior. Iar selecţia furnizorilor noștri este bazată tocmai pe spiritul de parteneriat pe termen lung, respectând aceste principii și asumând împreună responsabilitatea de a duce la capăt proiectele începute”, indică Sorin Preda.

CEO-ul Global Vision crede că yield-urile parcurilor logistice și industriale vor scădea în timp, dar piaţa nu oferă deocamdată foarte multe variante, România având unul dintre cele mai mici stocuri din UE.

„Este un raport comercial firesc, atât timp cât costurile chiriilor rămân la un nivel stabil. Construiești mai scump, dezvoltările, inevitabil, vor avea un randament mai mic. România încă are cele mai mari randamente din regiune în real estate, dar acest trend se stopează și are tendinţe de inversare, odată cu lichiditatea substanţială existentă în piaţă, încă incomplet absorbită, dar și costurile materiilor prime pentru construcţii în creștere. În cel mai fericit caz, yield-urile vor înregistra o scădere ușoară. Factorul care poate accelera o scădere a yield-urilor ar fi o creștere a numărului de tranzacţii cu produse de tip logistics și industrial, dar, în prezent, acest lucru nu este posibil. Este un număr prea mic de produse în piaţă cu un profil atractiv pentru investitorii instituţionali”, consideră Sorin Preda.

Dacă dezvoltatorii proiectelor întârziate de pandemie vor amâna finalizarea în continuare, poate fi luată în calcul și o temperare a ritmului galopant de până acum și până la blocaje.

„Această criză a materialelor are impact aproape în fiecare palier al industriei noastre. De la întârzierea livrărilor de materiale și a recepţiilor de spaţii, până la modul în care obţinem finanţările. Cred că această criză a materialelor e departe de a se încheia în 2021, mai ales în contextul în care domeniul de real estate a înregistrat cea mai mare cerere din ultimii 7 ani. Costurile pentru clientul final, cel puţin pentru segmentul rezidenţial, sunt în apreciere majoră, în special pentru proiectele noi. Cât despre segmentul logistic în care Global Vision activează, cpntinuăm să dezvoltăm proiecte în arii strategice din ţară, impulsionaţi de cererea venită din retail, pharma, food&beverage. Cred că industria dezvoltărilor logistice și industriale își va continua creșterea pe termen mediu și lung”, spune Preda.

Global Vision nu vrea să majoreze chiriile. Potrivit companiei, toată lumea a fost afectată de pandemie și nu ar fi corect ca aceste costuri să fie transferate de la unul la altul. “Nu intenţionăm să majorăm chiriile ofertate în cursul anului trecut. Acestea pot varia totuși, într-o plajă restrânsă, în funcţie de suprafeţe, durata contractuală și specificul amenajărilor cerute de client,”  spune CEO-ul și fondatorul Global Vision.

(articol publicat în ediția iulie-august a revistei Intermodal&Logistics)