În peisajul pieţei imobiliare, atât în România, cât și la nivel european, segmentul industrial s-a dovedit a fi cel mai rezilient la tranformările aduse de pandemie, cererea fiind generată de retailul alimentar și comerţul electronic.

România a depășit în 2020 borna de 5 milioane metri pătraţi, devenind una din pieţele din regiune cu cel mai dinamic sector industrial și de logistică. Și pentru 2021, dezvoltatorii au anunţat proiecte ce însumează aproape 590.000 mp, nivelul fiind comparabil cu cel din 2020.

Pentru următorii ani, spune Dana Bordei, Commercial Director WDP în România, deși piaţa va crește în continuare, tranzacţiile vor fi mai puţin spectaculoase, iar dezvoltarea va fi una organică, în ritm cu evoluţia clienţilor din portofoliu. “Din punctul meu de vedere, nu ne mai putem aștepta la volumele care au fost în ultimii doi ani, și nu pentru că au fost influenţate de pandemie, ci pentru că tranzacţii cum au fost Auchan și Metro, de zeci de mii de metri pătraţi, nu se întâmplă în mod recurent. Acestea au fost niște consolidări așteptate și nu există, în momentul de faţă, în România, companii care să aibă volumele retailerilor alimentari. Dar piaţa va crește în continuare și, din ceea ce remarcăm la clienţii noștri din portofoliu, care au afaceri sănătoase, vor avea o creștere organică.“

Pe segmentul de retail alimentar, WDP a livrat, în ultimii doi ani, depozite logistice pentru Metro- 58.000 mp, Auchan- 77.000 mp sau Carrefour Deva – 45.000 mp și a semnat cu Profi pentru două centre de distribuţie la Timișoara – 57.000 mp, proiect ce urmează să fi livrat în Q4 2021 și Craiova – 58.000 mp, proiect planificat pentru livrare în Q2 2021.

De asemenea, dezvoltatorul belgian mai are în derulare proiecte pentru retailerul de articole sportive Decathlon, trei noi proiecte ce vor fi livrate pe parcursul acestui an la Ploiești, la Cluj două proiecte, dintre care unul pentru compania de curierat Fedex. De asemenea, unul dintre clienţii intraţi recent în portofoliul WDP este retailerul polonez online de articole de încălţăminte Eobuwie, care va centraliza distribuţia pentru piaţa din România în noul său depozit cu o suprafaţă de 15.600 mp amplasat în parcul WDP din Ștefănești.

Cu toate că în România comerţul electronic este o piaţă de 6 miliarde de euro și o piaţă în plină expansiune, comparativ cu alte ţări din Europa Centrală și de Est, impactul în cererea de spaţii logistice nu este încă pe măsura potenţialului afirmă Dana Bordei.

Este nevoie de asumare pentru investiţia în depozitele high-bay complet automatizate

În ceea ce privește tendinţele în construcţia depozitelor, clienţii pun momentan accentul pe creșterea înălţimii clădirilor, a numărului de porţi și implementează tot mai multe automatizări la interior.

“Am avut și câteva discuţii legate de depozite high-bay full-automatizate, acestea sunt încă active, dar ele nu s-au materializat pentru că decizia nu se ia foarte ușor. Asumarea pentru un depozit high-bay, dincolo de toate condiţiile financiare, nu este la fel de simplă ca asumarea pentru un depozit clasic. Investiţia este foarte mare, vorbim de o clădire construită 100% după un anumit sistem logistic și o operare în depozit, care așa rămâne și este o clădire extrem de greu de replasat în piaţă. Perspectivele pentru astfel de proiecte există și atunci când se vor întâmpla, vor transforma piaţa, dar este nevoie de mai multe schimbări la nivelul companiilor-mamă din Europa de Vest și este nevoie să fie mai întâi implementate acolo, pentru a fi luată decizia și la nivel local” explică Dana Bordei.

Zone cu potenţial de dezvoltare

Dacă până în urmă cu un an sau doi, orașe precum Craiova, Constanţa sau Deva nu existau pe harta zonelor de interes pentru dezvoltatorii de spaţii logistice și industriale, acestea sunt acum în plină dezvoltare, chiar dacă cererea nu este pentru proiecte spectaculoase, ci mai degrabă pentru centre de cross-dock. Aceasta este una dintre tendinţele pieţei semnalate de Dana Bordei. “Vor apărea din ce în ce mai multe locaţii mici de cross-dock legate de huburile XXL localizate la distanţe ceva mai mari de oraș. La nivel de industrie ne-am obișnuit să dezvoltăm acolo unde este cerere, dar piaţa are o anumită maturitate și cred că ne aflăm în acel moment în care va începe cererea să vină după ofertă acolo unde există, ceea ce până acum nu s-a întâmplat.

Într-adevăr, sunt orașe unde o cerere BTS de 20.000-30.000 mp, care să justifice investiţia într-un parc, vine greu, dar realitatea arată că atunci când se întâmplă, există și alţi chiriași interesaţi. Craiova este un bun exemplu pentru noi și de când am intrat pe această piaţă, am avut destul de multe cereri de până în 5.000 mp și ne va fi destul de ușor să găsim chiriași pentru restul spaţiului pe care îl avem disponibil.”

În prezent, în România, nu putem vorbi deocamdată de huburi XXL în alte zone în afară de Timișoara, Cluj și București, iar numărul acestora este destul de mic, undeva în jur de 10 astfel de huburi în România. “Creștem și pe acest segment, devenim mai puternici, dar sunt lucruri care se întâmplă încet. România nu a avut, în comparaţie cu restul ţărilor din jur, o evoluţie spectaculoasă la capitolul investiţii sau infrastructură și nu ne putem aștepta la schimbări dramatice de pe o zi pe alta.”

Și Constanţa a fost o supriză pe piaţa de spaţii logistice și industriale, spune directorul comercial al WDP, pentru că, deși nu are volumele pentru centre de distribuţie de mari dimensiuni, există cerere pentru spaţii de mici dimensiuni pentru distribuţia locală. “La un moment dat, chiriașii, care poate aveau nevoie de un depozit în zonă, știind că nu există spaţii logistice pentru a le acoperi nevoile, nu își mai proiectau supply chain-ul astfel încât să meargă în acele zone. În momentul în care au apărut spaţiile, au venit și clienţii. Iar aceasta este o lecţie din care noi toţi avem de învăţat.”