Perspectivele de dezvoltare pe segmentul spaţiilor logistice și industriale sunt optimiste, piaţa traversând una dintre cele mai bune perioade. Creșterea economică sustenabilă şi forţa de muncă accesibilă din punct de vedere al costurilor comparativ cu restul Europei fac din România un punct atractiv pe harta investitorilor. Prima parte a anului a adus intrarea pe piaţă a unor noi investitori extrem de puternici precum P3 Parks.

La finele primului semestru din 2015, stocul modern de spaţii logistice și industriale era de 1,9 milioane mp, aproximativ jumătate dintre acestea aflându-se în București. Timișoara se clasează în continuare pe locul 2 cu 12% din stocul total, urmată de Ploiești – 10%, Brașov și Cluj cu câte 7%.

Livrările de spaţii noi au urmat un trend ascendent, fiind reprezentate în principal de dezvoltări de tip build to suit. Aproximativ 80.000 mp de spaţii industriale și logistice au fost livraţi în primul semestru, 70% din această suprafaţă fiind finalizată în Timișoara, se arată într-un raport al DTZ Echinox. În general, regiunea vestică a României a fost cea mai activă pe segmentul livrărilor de spaţii noi: Timișoara – 52.000 mp, Cluj – 14.000 mp, Oradea – 4.000 mp. Printre proiectele finalizate se numără Timișoara Airport Park (52.000 mp), Olympian Timișoara (20.000 mp) sau Transilvania Logistic Park Cluj (10.000 mp).

Cerere în creștere

Cererea de spaţii industriale și logistice a crescut cu aproximativ 40% în comparaţie cu perioada similară din 2014. În total, cererea a însumat 83.000 mp și a fost egal împărţită între tranzacţiile de pre-închiriere și tranzacţiile de relocare/extindere.

În București, cererea a fost de 20.000 mp și a reprezentat 25% din volumul total înregistrat. Suprafaţa medie închiriată în București a fost de 4.000 mp, toate tranzacţiile fiind încheiate în proiecte existente.

„Conform studiilor efectuate, estimăm că finalul anului va aduce o creștere a suprafeţei tranzacţionate, majoritatea cererilor urmând să vină din partea operatorilor logistici și a marilor retaileri care se pregătesc pentru luna noiembrie când va avea loc Black Friday”, explică Marian Orzu, Head of Industrial Agency Business Development CBRE România.

Orașul Ploiești a fost cel mai performant din punct de vedere al cererii înregistrate – 35% din totalul la nivel naţional, rezultatul fiind impulsionat de două mari tranzacţii: reînnoirea contractului de închirere de către Profi, pentru 15.000 mp și expansiunea de 12.000 mp și pre-închirierea realizată de Federal Mogul pentru proiectul de 13.000 mp realizat de dezvoltatorul imobiliar WDP la Ariceștii Rahtivani. Totuși, cea mai mare tranzacţie înregistrată în trimestrul 2 a fost renegocierea contractului P&G pentru 28.000 mp în Dunca Logistic Center din Timișoara, oraș în care cererea a însumat 11.000 mp și reprezintă 13% din totalul la nivel naţional.

Cei mai activi chiriași continuă să fie companiile din sectorul automotive, urmaţi de companiile din sectoarele logistic și distribuţie, precizează raportul DTZ Echinox.

La sfârșitul primului semestru, rata generală de neocupare a spaţiilor logistice și industriale moderne din România a rămas stabilă comparativ cu începutul anului, de 7%. În București, rata de neocupare a urmat un trend descendent, situându-se la 6%.

Pentru finalul anului se estimează că vor fi livraţi 130.000 mp de spaţii industriale noi, volumul livrărilor în 2015 fiind catalogat drept cel mai mare înregistrat în ultimii șapte ani.

Preţul de închirere este stabil, însă nu pentru multă vreme…

După recordul absolut înregistrat în 2005 când pentru închirierea unui metru pătrat într-un parc logistic sau industrial a atins valoarea de 6 euro, valoarea chiriei a urmat o pantă descendentă, stabilizându-se în ultimii doi ani în jurul valorii de 3,5-4 euro/mp/lună, în funcţie de tipul de spaţiu, amplasament și termeni contractuali.

Chiriile prime pentru închirierea de depozite clasa A de minim 5.000 mp se situează între 3,6 și 3,9 Euro/mp/lună.

Pentru suprafeţe mai mici de 5.000 mp, preţul de închiriere este puţin peste aceste valori. Pentru unităţile de depozitare clasa B, la care apelează de cele mai multe ori companii ce își doresc costuri mai mici sau caută locaţii doar cu specificaţii tehnice standard precum cele din industria băuturilor sau cele din construcţii, preţul de închiriere variază între 2,5 și 3 EUR/ mp/lună. La aceste costuri aferente chiriei se adaugă o taxă de servicii, cuprinsă între 0,60 și 0,95 EUR/mp/lună ce acoperă taxele de proprietate, asigurarea, securitatea, costurile de mentenanţă tehnică, iluminatul și curăţenia.

Astfel, o companie care a închiriat un depozit clasa A pentru activităţi logistice sau de producţie, cu o suprafaţă de 5.000 mp va plăti lunar peste 20.000 euro pentru închirierea spaţiului (chirie – 18.000-19.500 Euro + taxele de servicii – 3.000- 4.750 euro). „Chiriile nete efective sunt cu 10 – 20% mai mici, cea mai întâlnită metodă de motivare a chiriașilor fiind oferirea de luni gratuite corelată cu durata contractuală și suprafaţa închiriată”, se arată în raportul pe primul semestru din 2015 al companiei de management și consultanţă DTZ Echinox.

Într-un viitor apropiat este însă posibil să vedem o creștere a acestor chirii pe fondul disponibilităţii reduse a spaţiilor logistice și industriale. „Se poate remarca însă o presiune de ușoară creștere, ţinând cont că rata medie de neocupare a scăzut semnificativ în ultimul an, iar noile proiecte din București vor fi livrate abia către începutul anului viitor”, explică Andrei Drosu, Research Consultant, Research & Consultancy Jones Lang LaSalle.

Dinamica pieţei se schimbă

Prima parte a anului 2015 a adus câteva tranzacţii importante, schimbând complet dinamica și ierarhia în piaţă. Sfârșitul anului 2014 și începutul lui 2015 au stat sub semnul intrării pe piaţa din România a cehilor de la P3 Logistic Parks și a tranzacţiei record de preluare a celui mai mare proiect logistic din România, Europolis Logistic Park, cu o suprafaţă închiriabilă de 215.000 de metri pătraţi de la fondul austriac de investiţii CA Immobilien AG. Ulterior reprezentanţii P3 au anunţat extinderea Europolis Park (redenumit P3 Bucharest) cu încă două clădiri cu o suprafaţă totală de 75.000 mp, investiţia ridicânduse la peste 35 milioane de euro.

Compania cehă CTP, al patrulea cel mai mare dezvoltator din Europa, este un alt jucător care, după o perioadă „latentă”, anul acesta s-a remarcat printr-o strategie de achiziţii agresivă, reușind în acest fel să se poziţioneze în topul dezvoltatorilor de spaţii logistice și industriale din România. De la începutul anului, în portofoliul CTP au intrat Mercury Logistics Park situat pe A1 București-Pitești la km 23, care cuprinde trei depozite cu o suprafaţă totală de circa 34.000 mp și, adiţional, încă 11,58 hectare de teren, preluat de la fondul american de investiţii Heitman, parcul logistic Cefin Arad, cu o suprafaţă de 93.000 mp, dar și Deva Logistic Park, proiect amplasat în comuna Băcia, lângă Deva, cu o suprafaţă de 43.000 mp şi încă 1,7 hectare de teren pentru extindere. De asemenea, în iulie 2015 dezvoltatorul ceh a finalizat predarea unei proprietăţi de 4.000 mp pentru clientul Fränkische la Turda.

O altă tranzacţie importantă a piaţă a fost și vânzarea parcului logistic Phoenix Logistics Park din Chiajna către fondul american de investiţii Lone Star, care a achiziţionat proprietatea de la Aviva Investors pentru suma de 9 milioane de euro.

În luna august, grupul austriac Immofinanz, unul dintre cei mai mari investitori imobiliari din România, a anunţat că va demara procesul de vânzare a întregului său portofoliu de proprietăţi din sectorul industrial, printre care trei în România, compania urmând să se concetreze exclusiv pe birouri şi retail. Cele trei parcuri logistice pe care austriecii le deţin în Ploieşti, Timişoara şi Pantelimon sunt evaluate la 22,6 mil. euro şi au o suprafaţă închiriabilă totală de 52.341 mp. Rata de ocupare a acestora este de 95,3%.

«Proiectele de tip built to suit au fost și vor continua să fie motorul principal al dezvoltării stocului modern de spaţii industriale și logistice. Cu toate acestea, anul 2015 reprezintă startul pentru dezvoltările speculative. Aproximativ 30% din spaţiile livrate în 2015 sunt construite speculativ, orașele care atrag astfel de investiţii fiind București, urmat de Cluj și Timișoara» – Mihaela Galaţanu Head of Research DTZ Echinox.

«Cererea de spaţii industriale se împarte în continuare între cea necesară companiilor producătoare și cea necesară operatorilor logistici, distribuitorilor sau companiilor în căutarea unui spaţiu dedicat depozitării. Logisticienii continuă să acorde o mare atenţie spaţiilor de clasa A, mai puţin celor de clasa B criteriul cel mai des luat în calcul fiind înălţimea. Majoritatea companiilor producătoare aleg de cele mai multe ori ca hala de producţie să fie construită conform cerinţelor lor. În peste 85% din totalul suprafeţelor închiriate vorbim despre spaţii de clasa A» – Marian Orzu Head of Industrial Agency Business Development CBRE România.